Notification des défauts : comment les locataires peuvent-ils avertir correctement des défauts ?

Chauffage cassé, moisissure, bruit de construction : le locataire ne doit pas tolérer des défauts aussi considérables dans l’appartement loué. Toutefois, il doit immédiatement demander au propriétaire de réparer le dommage au moyen d’un avis de défaut. Le propriétaire doit réagir rapidement dès la réception de la notification.

Les locataires ont droit à un appartement de location ordonné et impeccable. Un défaut est toute condition qui s’écarte de la condition convenue contractuellement, par exemple un système de chauffage défectueux ou des installations électriques défectueuses. S’il y a des défauts qui ne sont pas de la faute du locataire, le propriétaire doit y remédier.

Toutefois, il est également considéré comme un défaut si l’appartement est au moins dix pour cent plus petit que ce qui a été convenu dans le contrat de location. Les bruits de chantier ou la puanteur qui pénètre dans l’appartement depuis l’extérieur sont également considérés comme des défauts. Le propriétaire ne peut pas remédier à ces défauts. Dans ces cas, le locataire a le droit de réduire le loyer.

Toutefois, le locataire doit accepter les défauts mineurs tels qu’une petite égratignure dans le parquet. Le propriétaire n’est pas non plus tenu de remédier aux défauts qu’un locataire a acceptés lors de la remise de l’appartement. Si, par exemple, le lavabo de la salle de bains présente une petite fissure et que le locataire l’a acceptée au début du contrat, il s’agit de la condition convenue par contrat.

La cuisine appartient au logement — qui est responsable des défauts. Les accessoires du logement comprennent également une cuisine équipée fournie par le propriétaire, ce dernier devant également remédier à tout défaut de l’équipement de la cuisine. Si, par exemple, le réfrigérateur tombe en panne, c’est le propriétaire qui paie le remplacement ou la réparation et non le locataire. En effet, une cuisine équipée est généralement comprise dans le loyer, de sorte que le locataire paie un supplément. En retour, il peut aussi s’attendre à ce que la cuisine fonctionne parfaitement.

Ce n’est que si le propriétaire a connaissance du défaut qu’il peut l’éliminer ou que le locataire peut réduire le loyer. Le locataire doit donc informer le propriétaire du défaut. Cela se fait généralement par le biais d’un avis écrit de défaut. Le locataire doit y décrire en détail le défaut et fixer au propriétaire un délai raisonnable pour y remédier. Un délai raisonnable est généralement de deux semaines. Dans son avis de défaut, le locataire peut également demander une réduction de loyer.

S’il s’agit d’un défaut aigu tel qu’une rupture de conduite d’eau, le locataire doit agir immédiatement. Il doit ensuite essayer de contacter son propriétaire ou la direction de l’immeuble par téléphone. À l’aide d’une note de conversation, le locataire peut prouver ultérieurement qu’il a immédiatement signalé le dommage. Si le propriétaire n’est pas joignable, le locataire doit lui-même faire appel à un service d’urgence professionnel afin d’éviter des dommages indirects coûteux. Parfois, il n’est pas nécessaire de notifier les défauts : si une conduite d’eau éclate, les locataires doivent réagir immédiatement. Si le propriétaire n’est pas joignable, le locataire doit rapidement faire appel à un service d’urgence pour commerçants.

Modèle de lettre de réclamation : Chère Madame [insérer le nom]/Cher Monsieur [insérer le nom], je vous informe que mon appartement [insérer l’adresse] présente le défaut suivant… conformément à l’article XXX du code civil, vous êtes tenu de conserver le bien loué dans un état adapté à l’usage contractuel pendant la période de location. Je vous demande donc de remédier aux défauts susmentionnés pour le [date] au plus tard. Comme le défaut n’est pas seulement insignifiant, il existe une demande de réduction du loyer conformément au XXX. Je me réserve le droit de réduire le loyer mensuel de [montant en euros ; loyer] et de conserver ce montant jusqu’à ce que le défaut soit réparé. Jusqu’à ce que les défauts soient réparés, je paierai le loyer sous réserve.

Toutefois, il ne suffit pas de rédiger un simple avis de défaut : le locataire doit également documenter les défauts aussi précisément que possible, c’est-à-dire prendre des photos, enregistrer précisément les conséquences du défaut et pouvoir nommer des témoins. En cas de litige, le propriétaire peut nier le défaut ou prétendre que le locataire l’a causé lui-même.

À propos : il y a non seulement le droit du locataire de faire enlever les défauts, mais aussi l’obligation du locataire de les signaler à son propriétaire. Si des dommages indirects surviennent en raison de défauts non corrigés parce que le locataire ne les a pas signalés, il peut être tenu responsable des dommages.

Moyens de pression : retenir le loyer, le payer ou le réduire sous réserve

Afin de donner plus de poids à l’avis de défaut ou de faire comprendre au propriétaire l’urgence de la situation, le locataire peut recourir à certains moyens de pression : il ne peut payer le loyer que sous réserve, le retenir ou le réduire.

Réduction de loyer

En cas de réduction de loyer, le locataire le fait d’un certain montant. La réduction ne dépend pas de l’accord du propriétaire et ne doit pas être demandée. Toutefois, on ne sait pas exactement à quel point cette réduction peut être importante. Tous les arrêts à ce sujet se réfèrent à des cas individuels. Dans le cas de défauts graves, comme une panne totale du système de chauffage ou d’électricité, il peut s’agir de la totalité du loyer, et dans le cas de défauts moins importants, comme un escalier constamment sale ou des odeurs désagréables sur le balcon, il peut s’agir d’un pourcentage à un chiffre seulement.

Retenir le loyer

Alternativement ou parallèlement à la réduction du loyer, il existe également la possibilité de conserver une partie appropriée du loyer. Toutefois, contrairement à la réduction de loyer, le locataire doit payer les montants retenus au propriétaire après que le défaut a été réparé. Le montant qui peut être retenu est supérieur à la réduction appropriée. Le montant concret n’est pas réglementé par la loi, mais certains juges supposent le double ou plus.

Payer un loyer sous réserve

L’annonce d’une réduction de loyer dans l’avis de défaut peut, dans certaines circonstances, brouiller la relation entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, si vous ne faites que signaler le défaut et continuez à payer le loyer dans son intégralité, vous ne pouvez plus réduire le loyer rétroactivement. Ce droit demeure toutefois si le locataire ne paie le loyer que sous réserve.

Les risques de l’effet de levier

Ces trois moyens de pression comportent certains risques. Si le locataire retient ou réduit à tort une partie du loyer, le manque à gagner est traité comme s’il s’agissait d’un arriéré de loyer. Si les arriérés s’élèvent généralement à deux mois de loyer, le pire qui puisse arriver est que le bail soit résilié sans préavis. Si le locataire n’a payé le loyer que sous réserve, il peut être nécessaire d’engager une action en justice pour clarifier la demande de réduction du loyer afin que l’argent soit finalement restitué. Il est donc conseillé de consulter un avocat ou l’association locale des locataires avant de payer un loyer inférieur à celui convenu dans le contrat de location.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à la notification des défauts ?

Dans certains cas, il peut arriver que le propriétaire ne réagisse pas à la notification des défauts malgré tous les moyens de pression. Le locataire a alors plusieurs options :

Poursuivre le propriétaire

Le locataire peut poursuivre le bailleur pour l’élimination du défaut. Toutefois, une telle action en dommages et intérêts n’est appropriée que si l’appartement peut encore être habité normalement malgré le défaut, car les procès durent généralement longtemps — parfois même des années. Si, par exemple, le chauffage est défectueux, ce processus prend beaucoup trop de temps.

Devenez vous-même actif et facturez les frais au propriétaire

Dans le cas de défauts qui doivent être réparés rapidement ou si le propriétaire ne répond pas à la notification des défauts, le locataire peut réparer lui-même le défaut ou le faire réparer par un artisan. Il peut ensuite facturer les frais au propriétaire ou les déduire du loyer. Toutefois, seuls les frais nécessaires sont remboursables. Si le chauffage est défectueux, le locataire peut ordonner la réparation. Cependant, s’il fait remplacer tout le système de chauffage, il doit le payer lui-même.

Indemnisation par le propriétaire

Si un défaut provoque des dommages à la propriété du locataire, le propriétaire est responsable des dommages. Si une conduite d’eau éclatée endommage le mobilier du locataire, celui-ci peut réclamer des dommages et intérêts. Toutefois, ces demandes de dommages et intérêts ne peuvent pas être invoquées dans l’avis de défaut ou sous la forme d’une réduction de loyer, mais doivent être réclamées en cas de litige.

Signaler des défauts : mieux vaut s’adresser à un avocat

La plupart des propriétaires réagissent rapidement à une notification de défauts par le locataire, dans leur propre intérêt. Néanmoins, il arrive sans cesse que certains propriétaires les ignorent tout simplement ou nient l’existence de défauts. Dans ce cas, il peut être conseillé de faire appel à une association de locataires ou à un avocat spécialisé. Cela est également conseillé si le locataire veut exercer une pression financière sur le propriétaire. Une première consultation avec un avocat ne coûte généralement pas une somme d’argent excessive.