Quand la saleté donne droit à une réduction de loyer?

Si les sacs poubelles s’entassent dans l’escalier, si des gravats de chantier recouvrent le sol ou si de la vermine apparaît dans l’appartement, le locataire n’a pas à supporter cela à long terme. Parce qu’avec une restriction substantielle par la saleté, il a droit à une réduction de loyer selon la situation.

Que l’escalier ressemble de plus en plus à une décharge, la façade de la maison est barbouillée de graffitis ou que des vermines rampent dans l’immeuble : au-delà d’une certaine quantité de saleté et de déchets, le locataire est limité dans son espace de vie. Si cette restriction est considérable, cela peut être un motif de réduction du loyer.

La saleté comme facteur perturbant 

Un avocat spécialisé dans le droit des baux explique : “Il doit y avoir une dégradation permanente et massive par la saleté, de sorte que le locataire ne puisse pas utiliser son appartement comme d’habitude”. Une petite saleté de courte durée n’est donc pas une raison pour réduire le loyer.

Bien sûr, chaque saleté est différente. Mais juridiquement, la sensibilité de l’individu n’est pas pertinente.

Saleté du seuil de douleur : Qu’est-ce qui est raisonnable ? Lorsqu’il s’agit de savoir ce qui constitue une atteinte déraisonnable, la loi ne tient pas compte des personnes sensibles. Les tribunaux s’orientent plutôt sur ce que l’on peut attendre de la “personne moyenne”

Si la saleté affecte le locataire de manière déraisonnable, il ne peut pas réduire immédiatement le loyer. Il doit d’abord signaler le problème de saleté à son propriétaire et lui fixer un délai raisonnable pour l’enlèvement de la saleté. Ce n’est qu’alors que le locataire a le droit de réduire le loyer.

Ici, au plus tard, le locataire est confronté à la question de savoir à combien de pour cent de loyer en moins il a droit. Il n’y a pas de ligne directrice fixe pour cela. C’est pourquoi les locataires doivent demander l’avis d’un expert pour des raisons de sécurité.

Saleté et encombrement dans le couloir et l’escalier

Si plusieurs locataires vivent dans une même maison, celle-ci peut rapidement devenir exiguë dans la cage d’escalier et l’entrée. L’un d’eux y balaie la saleté ou y dépose des déchets, le suivant y range ses meubles ou de vieilles boîtes.

Le locataire dispose de ces droits : Selon un expert en droit du bail, l’escalier ne fait pas partie de la propriété locative, de sorte que le locataire ne peut l’utiliser que pour entrer dans son appartement. Rien de plus, car ces voies doivent rester libres pour les urgences, pour l’évacuation, pour les pompiers et la police. Il est du devoir du propriétaire de veiller à ce que ces itinéraires soient dégagés. Une réduction de loyer due à la saleté et aux déchets dans la cage d’escalier n’est pas si facile à appliquer : La cage d’escalier est une zone commune, la pollution doit être considérable pour être considérée comme une restriction.

On peut estimer qu’une réduction de loyer allant jusqu’à 10 % est possible pour un escalier sale. Pour un montant supérieur, il faudrait une déficience grave, comme des substances pathogènes. Toutefois, le locataire doit alors fournir la preuve de ces substances par le biais d’une expertise, si nécessaire.

La saleté sur le balcon

La fin de la journée sur le balcon est une belle fin de journée pour certains locataires. Pire encore si elle est couverte de fientes de pigeon ou si le voisin d’en haut fait tomber ses déchets.

Le locataire a ces droits : Les fientes de pigeon ne sont pas en elles-mêmes une raison pour réduire le loyer. En particulier dans le centre ville, les pigeons voyageurs sont fréquents et doivent être tolérés. Une réduction du loyer ne peut être envisagée que si le voisin nourrit les oiseaux et qu’il y a une pollution considérable, ce qui n’est plus socialement acceptable.

Si la saleté sur le balcon provient du voisin, une réduction de loyer peut également être justifiée : Dans un cas, des ordures tombaient régulièrement du balcon du voisin. Le locataire pourrait alors réduire le loyer.

Rats, cafards, vermines

Lorsque les cafards rampent dans les coins et que les rats se précipitent : L’infestation de vermine ne provoque pas seulement la saleté dans la maison, mais souvent aussi le dégoût ou la peur.

Le locataire dispose de ces droits : la question de la culpabilité se pose surtout dans le cas de la présence de vermine dans l’appartement loué. Si le locataire a lui-même causé l’infestation de vermine, il n’a pas droit à une réduction de loyer. Mais si des rats et des cafards apparaissent sans que ce soit la faute du locataire, cela pourrait être un motif de réduction du loyer. S’il y a un danger aigu pour la vie et l’intégrité physique, le locataire peut également prendre des mesures lui-même. Par exemple, il peut mandater une entreprise de lutte contre les parasites et remettre la facture au propriétaire.

Graffitis : un art controversé qui ruine la maison

Tout le monde n’aime pas que la façade extérieure ou le couloir soit peint en couleur.

Le locataire dispose de ces droits. Les graffitis peuvent, dans certaines circonstances, être un motif de réduction du loyer si le propriétaire ne les fait pas enlever. Cela dépend de plusieurs facteurs : Qu’il soit résidentiel ou commercial, et dans quelle mesure le bâtiment a une fonction représentative.

Dans le cas de bâtiments qui vivent de leur aspect extérieur, comme une boulangerie, un cabinet médical ou un bureau, une réduction du loyer peut donc être tout à fait justifiée. Les graffitis ne sont généralement pas un motif de réduction de loyer dans les appartements loués sans but représentatif.

Saleté de chantier

Si des travaux de construction sont effectués dans ou sur l’appartement, la pollution ne s’arrête pas là : la poussière est dans l’air, la saleté est transportée dans l’appartement ou des matériaux s’infiltrent par la fenêtre.

Le locataire dispose de ces droits. On estime qu’il est peu probable que la saleté d’un chantier normal à l’extérieur de la porte donne droit à une réduction de loyer. La poussière est un objet quotidien. Une réduction de loyer pour le bruit est plus probable.

Toutefois, si la dégradation était importante, une réduction du loyer pour la durée du chantier pourrait être possible. Cela peut être le cas, par exemple, si le locataire ne peut entrer dans le couloir qu’avec un cache-bouche en raison d’un encrassement considérable, ou s’il doit garder toutes les fenêtres fermées pour qu’aucune saleté de l’immeuble ne tombe dans l’appartement.

Pas de réduction de loyer en cas de connaissance préalable. Si le locataire pouvait connaître une certaine saleté lors de la signature du bail et signe néanmoins, cette saleté est considérée comme acceptée et ne justifie aucune réduction de loyer. Cela ne serait possible que si le locataire se réserve le droit à une réduction de loyer en raison de la saleté reconnue.

En cas de baisse de loyer due à la saleté, le locataire a beaucoup à prendre en compte, car chaque situation est individuelle.

De la poussière aux décombres : important pour les réductions de loyer

Ne vous excitez pas ! Une réduction de loyer due à la saleté doit être raisonnable et bien réfléchie.

Si le locataire est affecté de manière répétée, grave et permanente par la saleté dans son appartement, il a droit à une réduction de loyer, selon la situation. Toutefois, s’il pouvait déjà le savoir au moment de la signature du contrat de location, il n’y a généralement pas droit.

Si un défaut, donnant droit à une réduction de loyer, se produit, le locataire doit agir avec prévoyance et en aviser d’abord le propriétaire. Même si le locataire estime qu’une réduction de loyer est justifiée, il peut être avantageux de consulter un avocat spécialisé, car une réduction de loyer injustifiée peut avoir de graves conséquences pour le locataire.

Si le locataire est régulièrement dérangé par la saleté, il n’a pas besoin d’une expertise ou d’un protocole de saleté comme preuve. Une description du défaut matériel est suffisante. Il y décrit, quel type de saleté il concerne, quand, combien de temps et à quelle fréquence il se produit approximativement.