Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif adressé aux investisseurs du secteur immobilier. Il leur permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et économiques après l'acquisition d'une location meublée. Contrairement au statut de loueur traditionnel, celui-ci réduit les contraintes en ce qui concerne les démarches administratives. Mais il ne peut être attribué à qui le souhaite. Pour obtenir ce statut, il faut respecter quelques conditions. Lisez pour savoir.
Les conditions de base pour être loueur en meublé non professionnel
Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d'un certain nombre d'avantages en matière de fiscalité. En tant que propriétaire, vous pouvez d'ailleurs utiliser le simulateur lmnp pour calculer l'imposition de vos revenus locatifs lorsque vous bénéficiez de ce dispositif. Mais avant d'en arriver là, il faut tout au moins obtenir ce statut et pour ce faire, vous devez respecter certaines conditions de base.
D'abord, le logement ou la partie de celui-ci mis en location doit avoir une superficie supérieure à 9 m2. Il doit être meublé et non professionnel. C'est-à-dire que ce dernier doit être utilisé comme habitat ou résidence touristique. Il peut s'agir d'une résidence meublée neuve ou d'occasion mise en location ou en sous-location. Les propriétaires qui mettent en location leurs résidences principales ou secondaires peuvent aussi profiter de ce dispositif.
Les conditions relatives aux revenus locatifs
Le statut de loueur en meublé non professionnel est en réalité un dispositif de défiscalisation adressé aux propriétaires de résidences meublées. Mais il faudrait nécessairement respecter certaines conditions relatives à la location meublée fiscalité pour exercer vos activités immobilières avec ce statut. Les recettes relatives aux loyers perçus avec le LMNP sont considérées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires de ces logements ne répondent donc plus aux programmes de revenus fonciers. Pour intégrer le statut de loueur meublé non professionnel, ceux-ci doivent néanmoins générer moins de 23 000 euros par an ou encore moins de 50 % de leurs revenus globaux. Vous devez donc être bien vigilant. Dans le cas où vos revenus excéderaient ce quota, vous ne pourrez plus exercer en tant que loueur meublé non professionnel.
Les conditions relatives au type de logement
Les propriétaires bailleurs doivent avant tout disposer de certains logements spécifiques pour profiter du statut de loueur en meublé non professionnel. Il peut s'agir d'une maison, un gîte rural, un appartement, une chambre d'hôte ou encore d'un bien en résidence de services. Il existe en général cinq types de résidences services qui vous ouvrent la voie vers l'obtention de ce statut, plus précisément :
- Les résidences étudiantes exclusivement destinées aux étudiants ;
- Les résidences de personnes âgées qui proposent des services d'assistance au quotidien ;
- Les résidences médicalisées EHPAD qui accueillent les personnes âgées dépendantes ;
- Les résidences de tourisme qui proposent des services annexes comme l'accueil, la restauration ou le ménage ;
- La résidence d'affaires qui accueille une clientèle d'affaires en voyage, celle-ci doit être équipée et proposer des services additionnels.
De manière générale, les logements doivent proposer des services complémentaires qui correspondent au type de résidence service qu'ils sont.
Les conditions d'ameublement pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel
Même quand vous disposez du type de logement qu'il faut, vous devez aussi vous assurer que celui-ci est bien meublé. Il s'agit d'ailleurs d'une des principales conditions pour bénéficier du statut. Pour être qualifiées de meublées, les résidences locatives doivent contenir tout au moins :
- La literie pour garantir le confort aux habitants (lit, matelas, couverture, etc.) ;
- Des meubles de rangement ou encore des étagères ;
- Une table et des chaises ;
- La vaisselle ainsi que des ustensiles de cuisine ;
- Les luminaires ;
- Les équipements électroménagers ;
- Les volets ou rideaux de chambres ;
- Un réfrigérateur, une plaque chauffante, un micro-onde ou un four, etc.
La réglementation impose simplement que le bien mis en location soit habitable par le locataire au moment de son intégration. Votre contrat de bail locatif pourrait d'ailleurs être requalifié en bail de logement vide par un juge lorsque la résidence présente quelques manquants.
Respecter les obligations de déclaration
Dans un premier temps, le bailleur acquiert un logement, le meuble et le met en location. Celui-ci recevra des loyers qui correspondent à un revenu locatif, mais n'intervient pas en tant que bailleur professionnel. Il doit donc respecter certaines obligations de déclaration pour bénéficier du statut qui correspond à ses activités. Le propriétaire doit dans un premier temps effectuer une déclaration de début d'activité. Il s'agit en réalité de s'enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire POi. L'instance lui attribuera ensuite un numéro SIRET qu'il va utiliser pour entreprendre toutes les démarches fiscales nécessaires.
Au cours de cette étape, ce dernier doit préciser le régime auquel il souhaite appartenir en vue de déclarer ses recettes liées à la location meublée non professionnelle. Il peut donc opter pour un régime réel. Dans ce cas, il tiendra compte des charges réellement engagées dans le but de fixer son revenu imposable. Mais dans le cas contraire, il peut décider d'exercer ses activités dans le régime micro-bic. Le montant de ses charges est donc déterminé de manière arbitraire par l'administration fiscale qui applique un abattement de 50 % sur les revenus locatifs à déclarer.
Rédiger un contrat de bail en bonne et due forme
Une fois que toutes les précédentes conditions sont respectées, le loueur non professionnel peut mettre ses biens immobiliers d'occasion ou neufs en location. Mais encore faut-il rédiger un contrat de bail en bonne et due forme. La rédaction de ce document est laissée aux soins du propriétaire lui-même. Celui-ci peut néanmoins la confier à une agence de gestion locative. Le contrat de bail est très important pour mettre votre logement en location dans un contexte légal. Mais il est aussi utile lorsque vous souhaitez être considéré comme loueur meublé non professionnel. Il doit contenir divers renseignements, notamment :
- Les informations relatives aux deux parties (bailleur et locataire) ;
- La date de mise en location et la durée du bail ;
- La description du logement (mentionner la surface) ;
- Une liste des équipements contenus au sein de celui-ci ;
- Le montant du loyer avec en précision les conditions de révision annuelle lorsqu'il y en a ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Les travaux réalisés depuis le terme de la dernière mise en location.
Certaines mentions complémentaires peuvent aussi être ajoutées. Il s'agit le plus souvent de l'implantation dans une zone tendue (selon la loi Pinel) ou l'intervention d'un mandataire rémunéré.